Gesetzesänderung:
WICHTIG für 2017
HausBau nur noch mit Baugenehmigung starten…
WICHTIG!!! Es betrifft alle, die in diesem Jahr bauen oder bauen wollen! Eine rechtliche Änderung, die im Dezember 2016 beschlossen wurde, tritt dieses Jahr in Kraft. Am 15.12.2016 wurde festgelegt, dass in der BauO NRW eine Änderung für den §67 BauO NRW zum 28.12.2017 in Kraft tritt. Mit diesem Zeitpunkt entfällt das Freistellungsverfahren.
Selbst nach §67 BauO NRW im Bau befindliche
Häuser sind betroffen…
Sie glauben, Sie sind nicht betroffen weil…
- …Sie bereits alle Formalitäten nach §67 BauO NRW erledigt haben?
- …Ihre 4-Wochen-Frist vorbei ist?
- …Sie jetzt starten wollen?
- …Sie alle amtlichen Formalitäten erledigt haben?
- …Sie bereits mit dem Haus beginnen durften?
Falsch! Selbst noch nicht begonnen Häuser und im Bau befindliche Häuser sind von dieser Änderung betroffen! Konkret bedeutet das für Häuser, die nach dem Freistellungsverfahren beim Bauamt eingereicht wurden und sich im Jahr 2017 im Bau befinden, dass Bauherren Gefahr laufen, dass Ihr Verfahren stillgelegt wird. Damit hat das Bauamt das Recht, auch den Weiterbau des Hauses zu untersagen. Das Bauamt kann begründen, dass mit dem Datum zum 28.12.2017 ein Haus formell rechtswidrig errichtet wird.
Wichtig: Eine gesonderte Übergangsregelung gibt es nicht!
In den rechtlichen Vorgaben werden weit reichende Handlungsfreiräume den zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörden zugesprochen. Durch die Gesetzesänderung kann der HausBau vor Fertigstellung des Bauvorhabens in eine Neubewertung geraten. In diesem Fall hat die untere Bauaufsichtsbehörde zwei Handlungsmöglichkeiten. Mit Blick auf das nunmehr formell und materiell rechtswidrig im Bau befindliche Bauvorhaben, kann geprüft werden, ob im Rahmen des Ermessens eine Stilllegung bzw. sogar ein Rückbau des Bauwerks (Abriss) verfügt werden kann.
Der Bauherr und seine Pflichten…
Hinweis: In rechtlichen Texten wird noch häufig von „der Bauherr“ gesprochen. Dieser Begriff gilt als Überbegriff für die Bauherrschaften zu dem entsprechenden Bauvorhaben.
Nach der rechtlichen Formulierung steht der Bauherr in der Pflicht, darauf zu achten, dass sich die rechtlichen Grundlagen für die Durchführung seines Bauvorhabens nicht ändern. Hier kann selbst der beauftragte Architekt nicht in die Haftung genommen werden. Fast selbstredend, dass ein guter Architekt, der die Antragsunterlagen für seine Auftraggeber erstellt hat, diese rechtzeitig darüber informiert, entsprechende Schritte zu unternehmen.
Wurde jedoch ein Bauvorhaben nach dem Freistellungsverfahren rechtlich korrekt abgewickelt und der Bauherr wartet lange Zeit, bevor er mit der Ausführung des Vorhabens beginnt, trägt er auch voll das Risiko der veränderten rechtlichen Grundlagen für sein Bauvorhaben.
Freistellungsverfahren entfällt komplett…
Das von vielen als einfach und kostengünstig angesehene Verfahren für den HausBau entfällt mit dem 28.12.2017 komplett. Einige Bauherrschaften haben speziell darauf geachtet, dass alles zu 100% innerhalb der bestehenden Bauvorschriften geplant und nach dem Freistellungsverfahren eingereicht wurde. Damit war zusätzlich der Vorteil gegeben, dass die Baufreigabe kostengünstig erfolgt.
Neben den Kosten gab es auch den Vorteil der 4-Wochen-Frist. Nach Ablauf dieser Frist konnte die Baubeginnanzeige erfolgen und das Baustellenschild auf der Baustelle gut sichtbar angebracht werden. Damit waren die Voraussetzungen erfüllt, mit dem Bauvorhaben zu beginnen.
Änderungen im Jahr 2017…
Die beschlossene und mit dem 28.12.2017 in Kraft tretende Änderung lässt den Weg des Freistellungsverfahrens nicht mehr zu. Für sämtliche Vorhaben, die bis zu diesem Datum nicht mit Sicherheit fertiggestellt werden können, ist der Rat vom Bauamt oder einem Architekten einzuholen. Nur auf diesem Weg kann ein zum 28.12.2017 noch im Bau befindliches Vorhaben legalisiert werden.
Ab diesem Zeitpunkt besteht kein Anspruch mehr, im Geltungsbereich von Bebauungsplänen genehmigungsfrei Wohngebäude errichten zu dürfen. Diese rechtliche Änderung führt dazu, dass künftig immer ein (vereinfachtes) Baugenehmigungsverfahren beim zuständigen Bauamt durchzuführen ist.
Das Land NRW begründet die Änderung wie folgt…
In seiner Gesetzesbegründung führte das Land NRW aus, dass die Freistellungsverfahren den eigentlich gewünschten Zweck nicht erfüllten. Mit den Freistellungsverfahren erhoffte sich das Land eine Entlastung für die Bauaufsichtsbehörden. Aber die entfallene präventive Tätigkeit werde durch nachfolgendes ordnungsbehördliches Einschreiten mehr als kompensiert.
Was bedeutet die Änderung?
Alle bereits fertiggestellten Bauvorhaben, die nach dem Freistellungsverfahren errichtet wurden, genießen nach dem 28.12.2017 Bestandsschutz. Für diese Bauvorhaben wird sich nachträglich nichts ändern.
Für alle Bauvorhaben, die noch nicht begonnen wurden, ist bei der zuständigen Baubehörde, ein (vereinfachtes) Baugenehmigungsverfahren zu beantragen. Mit dieser Vorgehensweise soll bezweckt werden, dem Bauvorhaben Rechtssicherheit zu geben. Der Hintergrund: Es kann durch unbeabsichtigte Verzögerungen eine Überschreitung der gesetzlich geregelten Frist ergeben.
Bauherrschaften haben keine Rechtssicherheit, wenn das Datum überschritten wird. Selbst wenn in einem Vertrag mit dem ausführenden Unternehmer festgelegt wurde, das Bauvorhaben vor diesem Datum abzuschließen, steht die Bauherrschaft in der Verpflichtung, in einem rechtssicheren Verfahren das Haus bauen zu lassen.
Bauvorhaben, die bereits begonnen wurden, aber noch nicht fertig gestellt sind, würden ab dem festgesetzten Zeitpunkt formell rechtswidrig errichtet. Aus diesem Grund ist über das (vereinfachte) Baugenehmigungsverfahren zu prüfen, ob das materielle Recht eingehalten wird und auch dazu eine Baugenehmigung erteilt werden kann. Wer diese Baugenehmigung nicht beantragt, der ist dazu verpflichtet, den Bau einzustellen, weil das Bauvorhaben bis zum Abschluss des Verfahrens stillgelegt werden müsste.
Keine Übergangsfrist…
Weil es keine Übergangsfrist zu der Änderung gibt, sind die Probleme kurzfristig zu lösen. Eine Lösung ist jedoch nur möglich, wenn Bauherrschaften für das im Bau befindlichen Haus kurzfristig ein Baugenehmigungsverfahren durch ihren Architekt beantragen lassen. Dieses Verfahren wird aber auch mit einem anderen Gebührensatz von der Behörde abgerechnet. Einige Behörden bieten dazu auch eine Beratung an, um Ärger beim HausBau zu vermeiden.
Rechtssicherheit ist gegeben…
Der wesentliche Vorteil nach der erhöhten Gebühr und dem abgeschlossenen Baugenehmigungsverfahren: Das Bauvorhaben kann mit Rechtssicherheit abgeschlossen werden. Damit wird der Zeitdruck genommen, der bei Überschreitung einzig der Bauherrschaft rechtlich schaden würde.
Der komplette HausBau in Eigenleistung ist in den meisten Regionen stark zurückgegangen. Aus diesem Grund wird für die aktuell im Bau befindlichen Vorhaben meist ein Fachmann der Bauherrschaft zur Seite stehen, um rechtzeitig die entsprechenden Anträge vorzubereiten und einzureichen. Kritisch könnte es jedoch noch vereinzelt für Bauvorhaben werden, die auf lange Sicht in Eigenleistung ausgeführt werden. Aber hier liegt die Verantwortung wie bereits erwähnt bei den Bauherrschaften selbst.
Abschließend wird auch für diese Situation wieder unsere Aussage bekräftigt: HausBau ist ein sehr komplexe Thema, bei dem richtig eingesetzte Fachleute helfen, richtig viel Geld zu sparen!
Wer in die richtigen Fachleute investiert, spart später mehr als die vermeintlich schlauen Bauherrschaften, die viele Abläufe in Eigenleistungen regeln möchten. Wer hier ehrlich zu sich selbst ist, darf auch zugestehen, dass ein Studium im Allgemeinen keine Qualifikation ist, eine Baubeschreibung interpretieren zu können oder rechtliche Auslegungen eines Bauvertrages in seinen Möglichkeiten mit den vorgegebenen Formulierungen richtig einschätzen zu können.
Der genaue und damit verbindliche Rechsttext ist unter www.landtag-nrw.de im Detail nachzulesen.
Ich freue mich, wenn der Artikel geteilt wird, damit der Zeitplan für den HausBau durch diese gesetzlichen Vorgaben keine Verzögerung erfährt.
Ihr Klemens Kolberg
