Grundstück gesucht…
Grundstück gesucht und gefunden…
Wer sich mit den Gedanken befasst, ein Grundstück zu suchen, beginnt oft seine Recherche in Immobilienportalen unter der Rubrik Grundstück gesucht. Fast selbstredend, dass jeder Interessent die bestmögliche Vorgehensweise wählen möchte, das passende Baugrundstück zu finden.
Wie kann das Grundstück gesucht und gefunden werden?
Vor dem ersten Schritt, sich für ein Baugrundstück zu interessieren, wären wichtige Überlegungen, wie breit und wie tief das Traumgrundstück sein müsste. Die gewünschte Grundstücksbreite wird oft auf das gewünschte Hauskonzept bzw. die Hausbreite des gewünschten Hauses ausgerichtet.
Zusätzlich ist die Gesamtfläche von dem Grundstück wichtig. Diese unterscheidet sich manchmal in der Fläche, die als Bauland bebaut werden darf und ist teilweise mit einer Fläche ergänzt, auf der nicht gebaut werden darf. Diese Teilflächen können als Gartennutzung oder zur Bepflanzung ausgewiesen werden.
Anmerkung:
Ein Makler, mit dem ich vor vielen Jahren kurz zusammengearbeitet habe sagte einmal: „Das Grundstück darf nicht größer sein, als die Frau es bewirtschaften kann!“
Auch wenn diese Aussage schon ziemlich negativ wertend gemeint war, enthält sie eine wichtige Aussage für die Grundstückssuche. Wer sich für ein Grundstück entscheiden möchte, muss sich vorher verdeutlichen, ob er ein Grundstück nur zur Erholung oder für Gartenarbeit nutzen möchte. Soll es einfach eine minimale Fläche für das Haus sein, oder ist ein repräsentatives Grundstück gewünscht, bei dem die Grundstückpflege vielleicht auch an Dritte übertragen wird.
Der richtige Wert für ein Grundstück…
Für eine erste grobe Kosteneinschätzung, welchen Wert ein Grundstück in der entsprechenden Lage hat, sind Immobilienportale eine erste Unterstützung. Dort können neben den Grundstücksangeboten für vergleichbare Grundstücke (wenn es diese gibt) oft auch hinterlegte Vergleichstabellen für Grundstückswerte eingesehen werden.
Diese ermöglichen auch einem Laien einen ersten Eindruck der Grundstückspreise zu bekommen.
DER Weg zum Grundstück…
Eine ganz wichtige Regel ist die Kombination von diversen Wegen, um das passende Grundstück zu finden. Auf dem Weg zum passenden Baugrundstück gibt es die fünf Erfolg versprechenden Wege. Diese können individuell kombiniert werden:
- Grundstücksangebote der Stadt
- Grundstücksangebot von einer Bautafel (in einem Neubaugebiet)
- Grundstücksangebote von einem Makler
- Grundstücksangebot vom Eigentümer
- Grundstücksangebot von Hausanbietern/Hausverkäufern
- Grundstücksangebote auf einem Portal
1.Grundstücksangebote der Stadt
In vielen Fällen wird speziell in einer bestimmten Stadt oder sogar schon in einer näher definierten Lage nach einem Grundstück gesucht. Wenn der Wunsch in einer bestimmten Stadt zu wohnen definiert wurde, führt einer der Wege zu der Stadtverwaltung.
Die meisten Stadtverwaltungen haben eine Kontaktstelle, bei der die Information ausgegeben wird, ob oder wo Grundstücke der Stadt zum Verkauf angeboten werden. Jede Stadt hat ihre eigene Vorgehensweise, zum Umfang dieser Dienstleistungen. Es gibt keine verpflichtenden Vorschriften. Die Grundstücksangebote der Städte sind freiwillige Leistungen, die den zukünftigen Stadtbewohnern unentgeltlich angeboten werden.
Einige Städte geben eine Art Bewerberbogen für Detailinformationen weiter. Mit so einem Bewerberbogen können sich Interessenten bei der Stadt eintragen lassen, um eines der Grundstücke kaufen zu können. Neben der freien Auswahl gibt es auch Auslosungsverfahren, die nach intern festgesetzten Regeln die Bewerber auslosen. Diese Regelungen werden individuell von den einzelnen Städten festgelegt.
Der wesentliche Vorteil für Angebote der Stadt:
Sämtliche Vorgaben und Informationen zu den angebotenen Grundstücken werden rechtssicher weitergegeben. Übersetzt bedeutet dies für alle Interessenten, dass eine Verlässlichkeit zu den angegebenen Fakten bei nahezu 100% liegt. Diese Sicherheit der Fakten ist nicht bei allen Grundstücksangeboten über die anderen Wege gegeben.
2.Grundstücksangebot von einer Bautafel
Wenn ein Neubaugebiet entsteht, wird bereits vor dem Straßenbau ein erstes Schild aufgestellt. Diese Bautafel informiert über die wichtigsten Fakten zu dem dort entstehenden Baugebiet. Meist werden diese Tafeln von der Stadt oder dem Projektierer, also dem Initiator der Baumaßnahme aufgestellt.
Auf dieser Bautafel befindet sich in der Regel eine Darstellung des neuen Baugebietes. Zusätzlich sind die Kontaktdaten der zuständigen Ansprechpartner bei der Stadt oder dem Projektierer aufgeführt. Der simple Hintergrund dazu: Die Baugrundstücke sollen bekannt gemacht und angeboten werden. Vereinzelt werden auch die Grundstücke in Größe und Kaufpreis aufgelistet.
Die großen Vorteile einer Bautafel sind folgende:
- Die Lage ist sehr leicht einschätzbar
- Die Darstellung zeigt die Mikrolage der Grundstücke
- Ohne Angabe persönlicher Daten ist eine Besichtigung vor Ort möglich
- Ein Foto der Bautafel mit dem Smartphone vereinfacht eine Recherche zuhause
- Eine Besichtigung ist nicht zeitgebunden
Der Hinweis zu einem neu entstehenden Baugebiet wird in vielen Fällen bereits einige Monate vorher in regionalen Medien veröffentlicht. Verbunden sind diese Veröffentlichungen in kleineren Gemeinden dann mit einem ersten Spatenstich. Der erste Spatenstich wird gerne medienwirksam von dem zuständigen Projektleiter gemeinsam mit dem Verantwortlichen der Stadt vorgestellt. Dieses Beispiel zeigt auch, dass die Kombination von Informationsquellen nicht selten Vorteile mit sich bringt.
3.Grundstücksangebote von einem Makler
Fakt ist: Wenn ein Makler ein Grundstück anbietet, umfasst seine Dienstleistung nach meinem persönlichen Verständnis auch das Zusammentragen relevanter Informationen für das angebotene Grundstück.
Rechtlich definiert das Maklergesetzt eine Provision verdient zu haben, indem der Makler lediglich den Nachweis eines Angebotes zu erbringen hat. Also würde es gesetzlich ausreichen, wenn ein Makler einem Interessenten die Information gibt, dass ein Grundstück zu einem bestimmten Preis zum Verkauf ansteht. Egal auf welchem Weg der Interessent später das Grundstück erwirbt, hat diese Information die Maklercourtage (auch ohne schriftlichen Vertrag) zu einer rechtswirksam verdienten Courtage werden lassen. Diese Courtage kann der Makler notfalls gerichtlich geltend machen.
4.Grundstücksangebote vom Eigentümer
Kaufangebote von Eigentümern des Grundstückes verbieten im direkten Vergleich zum Makler die Berechnung einer Courtage. Durch den direkten Kontakt ist ein Interessent vor einer Courtagezahlung an einen Makler geschützt. Die einzige Voraussetzung: Dieses Grundstück darf zuvor nicht von einem Makler diesem Käufer als Kaufangebot nachgewiesen worden sein. Dabei ist es unabhängig davon, ob der Maklervertrag inzwischen beendet oder abgelaufen ist.
Ein Fall ist mir bekannt, wo ein Interessent über einen Makler ein Objekt angeboten bekam, sich allerdings nicht entscheiden konnte. Nachdem der Maklervertrag ausgelaufen war, wurde das Grundstück vom Eigentümer direkt (ohne Courtage) angeboten. Jetzt war das Grundstück für den Bauwilligen wieder interessant und er kaufte das Grundstück. Als der Makler von dem Kauf erfuhr, stellte er eine Rechnung für seine Courtage, gegen die sich der Käufer wehrte. In einer gerichtlichen Auseinandersetzung bekam der Makler Recht zugesprochen, weil er nachweisen konnte, dass er dem späteren Käufer das Grundstück als Kaufangebot nachgewiesen hatte.
5.Grundstücksangebote von Hausanbietern/Hausverkäufern
Auf Grundstücksangebote von Hausverkäufern oder Hausanbietern einzugehen, kann auch ein Weg darstellen. Wenn allerdings der Anbieter das Grundstück und später auch ein passendes Haus für dieses Grundstück anbietet, kann es zu erheblichen finanziellen Nachteilen für die neuen Grundstücksbesitzer kommen. In dem Fall, wo der Grundstücksanbieter und Hausverkäufer wirtschaftlich verbunden arbeiten, kann das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid korrigieren. Dann ist das Finanzamt berechtigt, die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Grundstückskauf zu berechnen, sondern zusätzlich auf den Kaufpreis für das später erbaute Haus.
Wer diese Information kennt, kann richtig viel Geld sparen. Abhängig vom Bundesland können hier nach dem Stand vom 01.01.2017 zwischen 3,5% bis 6,5% Grunderwerbsteuer anfallen. In NRW ist der Satz aktuell bei 6,5%. Hochgerechnet auf den Hauspreis können daraus bereits bei kleineren Häusern schnell Beträge zwischen 10.000,- und 21.000,- Euro als Mehrkosten resultieren! Diese Beträge will keiner ausgeben, wenn sie durch richtige Infos im Vorfeld vermieden werden können.
6.Grundstücksangebote auf einem Portal
Grundstück gesucht, ist oft ein Navigationspunkt auf unterschiedlichsten Portalen. Zielführend sind meist die Portale für die Grundstückssuche, die sich ausschließlich mit Immobilien oder Grundstücken befassen. Vereinzelte Kleinportale oder Portale mit Angeboten für ‚alles‘ haben hier meist eine geringe Anzahl und geringer qualifizierte Angebote.
Qualifizierte Portale verfügen über detaillierte Suchfunktionen. Mit den gewünschten Vorgaben lässt sich eine Angebotsauswahl anzeigen und damit die Suche etwas eingrenzen. Bei einigen Portalen kann ein sogenannter Suchauftrag eingestellt werden. Das passende Grundstück in dieser Auswahl ist nicht enthalten, dann einfach die Suche auf dem Portal speichern. Mit Veröffentlichung eines neuen Angebotes mit den zutreffenden Kriterien kommt eine Mail- oder SMS-Info, damit das Angebot angeschaut werden kann.
Portalangebote zu Grundstücken sind meist sehr zahlreich und zu einem gewissen Anteil sehr genau zu prüfen. Ein ganz wichtiger Punkt bei den Angeboten auf den Portalen, ist die Prüfbarkeit der vollständigen Informationen. Hier ist schwer erkennbar, welche Qualifikation der Anbieter hat und wie kompetent er sich mit dem Thema Grundstücksangebot auskennt.
Wer bietet auf Portalen Grundstücke an?
Meist haben wir auf Portalen die folgenden 5 Anbietergruppen:
- Städte
- Projektierer
- Makler
- Grundstückseigentümer
- Hausverkäufer/Hausanbieter (Firma)
Städte
Bei den Angeboten der Städte auf Portalen finden wir meist komplette, für eine erste wichtige Information auseichende Aussagen. Damit ist meist prüfbar, ob das angebotene Grundstück in Frage kommt. Über die Kontaktfunktion werden oft Details zu den Grundstücksangeboten zur Verfügung gestellt.
Projektierer
Bei den Angeboten von Projektieren sind ebenfalls qualifizierte und meist sehr umfangreiche Informationen für eine Grundstücksentscheidung vorhaben. Alternativ werden unter Angabe der eigenen Kontaktdaten weitere Informationen zugeschickt.
Makler
Maklerangebote sind neben der für viele auffälligen Besonderheit auf den Kaufpreis eine Maklercourtage aufgeschlagen zu bekommen genau zu prüfen. Eine Pauschalisierung zur Bewertung von Maklern wird dem Berufsstand nicht gerecht. Allerdings werden seriöse Arbeitsweisen nicht so oft verbreitet, wie die unseriösen Aktionen einiger Makler. Hier ist die Schwierigkeit des Interessenten, die Qualifikation und damit auch die Vollständigkeit des Maklerangebotes zu prüfen.
Grundstückseigentümer
Meist sind die Eigentümer des betreffenden Grundstückes relativ gut informiert und können die Erlaubnis erteilen, sich bei der Stadt oder dem Grundbuchamt weiter über das Grundstück zu informieren, bis alle wichtigen Fakten zur Verfügung stehen.
Hausanbieter/-verkäufer (Firmen)
Auch wenn die im Folgenden beschriebene Vorgehensweise nicht immer korrekt ist, bieten einige Hausverkäufer auf Portalen manchmal Grundstücke mit einem Haus an. Bei konkreter Kontaktaufnahme stellt sich dann heraus, dass dieses Grundstück so tatsächlich nicht existiert. Der zustande gekommene Kontakt wird dann leider oft zum Anlass genommen, dem Interessenten ‚schon-mal‘ ein Haus zu verkaufen, weil der Grundriss ja später auf das passenden Grundstück angepasst werden kann.
Diese Vorgehensweise bleibt von mir zunächst einmal ohne einen Kommentar zu der Seriosität einer solchen Vorgehensweise und ich unterlasse eine Bewertung aufgrund meiner beruflichen Erfahrungen.
Grundstück gefunden…
Das Ziel, ein Grundstück gefunden zu haben ist dennoch realistisch und unter Berücksichtigung weiterer Fakten auch zu einem guten Preis möglich. Für eine gute Wahl sind einerseits die zuvor aufgeführten Fakten mit in jede Entscheidung einzubeziehen. Wenn parallel noch weitere Überlegungen mit einfließen, dann kann der Grundstückskauf gut abgewickelt werden.
Provisionsfrei vom Makler kaufen…
In der Vergangenheit habe ich schon oft gehört, dass sich Bauwillige die teure Courtage eines Maklers ersparen möchten und auf Angebote zurückgreifen, die von Maklern als ‚provisionsfrei‘ angeboten werden.
Was bedeutet dieses ‚provisionsfrei‘ für den Käufer?
Dieser Begriff wird leider total falsch interpretiert. Die Zielsetzung, sich auf so ein Angebot einzulassen ist meist der Wunsch, auf diesem Weg Geld einzusparen. Aber keiner kann wirklich glauben, dass Makler aus karikativen Gründen diese Leistungen, also ihre Fachleistungen kostenlos erbringen!
Beispiel zur Verdeutlichung:
Wenn diese Formulierung verwendet wird, beinhaltet sie meist eine Vereinbarung mit dem Verkäufer, dass dieser einen festen Betrag z.B. 100.000,- € für das Grundstück haben möchte. Der Makler kann das Grundstück dann zu einem höheren Preis z.B. 120.000,- € ‚provisionsfrei‘ verkaufen. Der Erlös oberhalb von 100.000,- € steht dann dem Makler als Provision zu, die dem Käufer nicht ausgewiesen wird. Der Käufer zahlt die 120.000,- € ohne den zusätzlichen Aufschlag einer Maklercourtage…
Das bedeutet meist ‚provisionsfrei‘ für den Käufer!
Preisverhandlung über den Kaufpreis
Wer den Preis für das Grundstück verhandeln möchte, hat abhängig von der Art des Angebotes zwei unterschiedliche Ansprechpartner.
Verhandlungspartner Grundstückseigentümer:
Wer das Grundstück von einem Makler mit ausgewiesenem Kaufpreis zzgl. einer Maklercourtage oder direkt von einem Eigentümer erwerben möchte, der wird meist mit dem Eigentümer direkt verhandeln. Es sei denn, dass der Makler dazu ebenfalls bevollmächtigt wurde.
Verhandlungspartner Makler
Wenn ein Makler das Grundstück ohne ausgewiesene Courtage anbietet, ist er in der Regel auch der Verhandlungspartner. Mit seiner als Innenprovision definierten Vergütung (oder auch als Mehrerlösvereinbarung mit dem Verkäufer geregelt) kann er mitbestimmen, zu welchem Preis das Grundstück meist innerhalb eines vorgegebenen Verhandlungsspielraumes angeboten werden kann.
Grundstück gefunden und gekauft…
Wenn das passende Traumgrundstück gefunden ist, sind neben einigen Basics gesetzliche Vorgaben einzuhalten. Eine gesetzliche Vorgabe ist der Notarvertrag. Selbstredend gehört zu den Basics eine gesicherte Bezahlbarkeit des Grundstückes, welches meist über eine Finanzierung erfolgen wird.
Budget mit allen Zahlen geplant…
Hier ist es besonders wichtig, die Gesamtbetrachtung aller Zahlen als Budgetplanung abgeschlossen zu haben. Im schlimmsten Fall könnte es sonst sein, dass die Bank die eigenen Vorstellungen von der Hausgröße nicht begleiten möchte, was zu einer Finanzierungslücke führen könnte. Selbst wenn die direkten Hauskosten und die Grundstückskosten der Bank bekannt sind, kann es ebenfalls zu einer Finanzierungslücke kommen, wenn die Budgetplanung mit Pauschalbeträgen statt mit einer detaillierten Aufstellung für die Nebenkosten erfolgt.
Das ist leider eine häufig angewendete Vorgehensweise einiger Hausverkäufer. Neben dem Hauspreis werden wenige Nebenkosten oder Pauschalbeträge eingesetzt und damit den Bauwilligen suggeriert, alle Kosten abgedeckt zu haben.
Das kann ein richtig teurer Fehler werden…
Wer hier ohne eine detaillierte Aufschlüsselung der Erwerbsnebenkosten und der detaillierten Aufschlüsselung der Baunebenkosten einen Vertrag unterschreibt, geht ein nicht kalkulierbares Risiko ein. In diesem Zusammenhang kann fast von Lottospielen gesprochen werden. Allerdings mit dem teuren Unterschied, dass wir hier nicht von einem unkalkulierbaren Gewinn, sondern von unkalkulierbaren Kosten sprechen!
Es muss klar sein, dass unkalkulierbare Kosten ein Risiko bei der Budgetplanung darstellen.
Wenn in einigen Fällen Verkäufer besonders schlau sein wollen und eine Sicherheitspauschale dafür vorsehen, muss wiederum die Frage erlaubt sein: Was ist, wenn die Sicherheitspauschale nicht ausreicht?
Fakt ist: Auch eine Sicherheitspauschale ist aufgrund fehlender Details eine Unsicherheit!
Der einzig richtige Weg:
Ein ausführliche Aufstellung der Baunebenkosten.
Beispiel zur Erläuterung:
Allein in den letzten 3 Jahren hatte ich in direkten Gesprächen mit Kunden extrem stark voneinander abweichende Baunebenkosten. Wenn Bauwillige Pauschalaussagen zu den Baunebenkosten bekommen, kann ich aus der Erfahrung heraus nur von unseriös sprechen. Bei einem Paar konnten wir in den Gesprächen gemeinsam die Summe von 25.000,- Euro als Baunebenkosten ermitteln. Aber bei einem anderen Paar beliefen sich die Baunebenkosten auf die Summe von tatsächlich 95.000,- Euro.
Welche Pauschale ist für Ihre Baunebenkosten richtig? KEINE Pauschale…!
Spätestens hier muss jedem Bauwilligen klar werden, dass wir mit einer Pauschalaussage extrem falsch liegen können. Aus diesem Grund muss auch für alle Bauwilligen nachvollziehbar sein, sich nur mit umfangreichen Details auf eine Aussage zu den Baunebenkosten verlassen zu können. Wenn wir hier von umfangreichen Details sprechen, müssen deutlich mehr als 40 unterschiedliche Positionen für die Baunebenkosten berücksichtigt worden sein. Das ist auch eine von vielen Möglichkeiten für alle Bauwilligen, die Kompetenz eines Hausverkäufers einzuschätzen…
Mit dem Fachwissen von einem kompetenten Partner an der Seite, kann jeder sicher begleitet den Weg für alle Entscheidungen gehen.
Wichtige Details aus dieser Veröffentlichung haben bereits zahlreichen Bauwilligen gezeigt, wie der Weg mit Sicherheit möglich ist. Darum freue ich mich, wenn Sie die Infos selbst nutzen oder auch teilen, damit sich alle Bauwilligen vor teuren Fehlern schützen können.
Teilen Sie den Artikel mit Ihren Freunden oder im Bekanntenkreis. Für Informationen, die beim HausBau Geld sparen können, wird Ihnen jeder dankbar sein!
Ihr Klemens Kolberg
